建地置產入門─何謂 甲、乙、丙、丁種建地?

建地置產入門─何謂 甲、乙、丙、丁種建地?
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 一般來說指建地或農地是指其是否可合法蓋住宅、商業大樓、工廠、店舖、停車塔、機關學校…等,而農地是指只能做農牧用途的土地,如耕作、放牧、養殖…等(但可興建10%面積的農舍),建地或農地是各縣市政府依都市計劃指定的,所以建地依使用分區又分住宅區、商業區、工業區、工商綜合區、機關用地、公園、停車場….等;除上述都市計劃劃定的土地範圍,尚有都市計劃外土地(一般較偏僻)分一般農業用地,及甲乙丙丁建地,甲乙種建地及可建住宅的山坡地丙建,丁建為可建工廠的建地。

甲種:非都市土地

所謂「甲種建築用地」,乃至乙、丙、丁…等等,指的是「非都市土地」的分類項目,根據「非都市土地使用管制規則」規定:「非都市土地依其使用分區之性質,編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。」

簡單來說,不是屬於都市計畫內的土地,也有它所屬的各種分類,且各有不同的容積率與建蔽率,以及各種適用的開發標準。例如說,投資人想要買一塊位於風景區內的農地,用來興建民宿營業使用,除了尋找風景優美、山環水繞的區位之外,還要瞭解該土地是屬於哪一種分類?若是屬於甲、乙、丙等建築用地,則可以依法申請民宿經營,丁種建築用地則屬於工業使用項目。

丁種:工業使用

另外,甲、乙、丙等建築用地,還適用農林畜牧、衛生、教育訓練設備倉儲、無污染性小型工業使用;但標準廠房、企業總部等經營項目,則要在丁種建築用地才能申請。所以,想要開工廠投入生產事業的,就應該選在丁建土地上進行投資。

在選購非都市土地作為各種營利使用時,除了透過廣告、仲介等管道找尋標的、親自到達現場進行環境探勘分析之外,還要調閱相關產權資料、地目分類、地籍圖等等,確認可以使用的項目與實際面積。

甲、乙、丙種皆可申請民宿

而在價格的判斷上面,在得知地主的開價之後,更要實際走訪基地周邊的相鄰土地,打聽近期同樣地目下的土地成交行情;或是委請在地仲介公司協助調查附近之委售與成交記錄,作為出價參考。

另外,若是打算經營民宿者,一定要考慮各種天災對基地環境的負面影響,例如颱風、地震、土石流等等;更要悉心瞭解所選購的基地周邊用水、用電、採買補給等是否便捷?建案在規劃興間之前一定要做好各項水土保持工程與檢驗,詳細分析當地的降雨量、土石與坡度條件,評估各項投資成本與市場規模,才能安心經營、長保獲利。

☆各種使用地容許使用項目及許可使用細目請按此

※這四種建地建蔽率及容積:

非都市土地 建蔽率  容積
甲種建築用地  60%  240%
乙種建築用地  70%  210%
丙種建築用地  40%  120%
丁種建築用地  70%  300%

※老丙建

在汐止林肯事件發生後,山坡地住宅頓時成為房地產市場上的燙手山芋,一時之間,「丙建」成為眾所矚目的焦點。
究竟何謂「丙建」呢?簡單地說,指的是「非都市土地中供作森林區、山坡地保育區及風景區建築使用之土地」,其是依據「區域計畫法其施行細則」第十五條規定而來,而其開發尚受「非都市土地使用管制規則」、「建築法」、「山坡地開發建築管理辦法」、「山坡地開發建築面積十公頃以下核發開發許可應行注意事項」等相關法令規範。
但由於「山坡地開發建築管理辦法」是在民國七十二年頒布實施,因此在此辦法之前申請變更使用編定的丙種建地,即為現今所稱之「老丙建」。

 

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下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣(市)主管機關得視實際需要酌予調降,並報請中央主管機關備查︰
一、甲種建築用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
二、乙種建築用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
三、丙種建築用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
四、丁種建築用地︰建蔽率百分之七十。容積率百分之三百。
五、窯業用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之一百二十。
六、交通用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
七、遊憩用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
八、殯葬用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
九、特定目的事業用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之一百八十。
經依區域計畫擬定機關核定之工商綜合區或行政院同意設立之自由經濟示範區土地使用計畫而規劃之特定專用區或工業區,區內可建築基地經編定為特定目的事業用地者,其建蔽率及容積率依核定計畫管制,不受前項第九款規定之限制。
經主管機關核定之土地使用計畫,其建蔽率及容積率低於第一項之規定者,依核定計畫管制之。
第一項以外使用地之建蔽率及容積率,由下列使用地之中央主管機關會同建築管理、地政機關訂定︰
一、農牧、林業、生態保護、國土保安用地之中央主管機關︰行政院農業委員會。
二、養殖用地之中央主管機關︰行政院農業委員會漁業署。
三、鹽業、礦業、水利用地之中央主管機關︰經濟部。
四、古蹟保存用地之中央主管機關︰文化部

 

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